Giao dịch nhà đất đơn giản nhưng bản chất là phức tạp

Giao dịch nhà đất tuy rất đơn giản nhưng cũng rất phức tạp và rất dễ phát sinh tranh chấp. Do vậy Khi giao dịch ai cũng muốn đảm bảo an toàn cho mình nhưng đôi khi do sự cẩn thận quá mức do không am hiểu qui trình thủ tục chuyển nhượng cũng như các vấn đề khác đã làm cho các bên mua bán không giao dịch được. Để hỗ trợ điều này chúng tôi xin tóm tắt một số vấn đề thực tiễn để quí khách hàng nắm rõ và cân nhắc khi tiến hành mua bán sao cho có hiệu quả

1) Các bước tiến hành giao dịch

- Bên bán rao bán nhà đất, bên mua xem và quyết định lựa chọn

- Hai bên tiến hành đàm phán về giá cả, phương thức thanh toán, thủ tục pháp lý, thời hạn giao nhà, đất và giấy tờ...

- Ký kết hợp đồng mua bán và giao nhận tiền đặt cọc

- Tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng, thanh toán theo thoả thuận và thanh lý hợp đồng

2) các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất:

Thực tế việc chuyển nhượng nhà đất hiện nay tồn tại đồng thời 02 loại hợp đồng. Một là hợp đồng mua bán giữa hai bên có thể có người làm chứng (gọi tắt là hợp đồng giấy tay). Hai là hợp đồng mua bán có chứng nhận của công chứng nhà nước. Thực tế hợp đồng giấy tay là hợp đồng chính thức giữa hai bên giao dịch bao gồm đầy đủ và chi tiết các nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng. Ngược lại hợp đồng được công chứng nhà nước chứng nhận chỉ mang tính khái quát, chung chung và chỉ là cơ sở để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng đối với các cơ quan quản lý trực tiếp.

+ chi tiết các nội dung trong hợp đồng chuyển nhượng thường gặp

- số tiền đặt cọc: là số tiền dùng để đảm bảo cho hợp đồng giữa hai bên được tiến hành theo đúng thoả thuận bảo vệ quyền lợi cho bên còn lại trong trường hợp bên kia đơn phương chấm dứt hợp đồng, thông thường mức tiền đặt cọc là 10% giá trị thực tế hợp đồng và bên nào chấm dứt hợp đồng phải chịu đền bù cho bên kia số tiền tương đương với số tiền đặt cọc.

- thuế và phí chuyển nhượng:

+ mức thuế người bán phải nộp cho nhà nước là 4% giá trị chuyển quyền sử dụng đất theo đơn giá quy định

+ mức thuế người mua phải nộp là 1% giá trị nhà và đất theo đơn giá quy định

phí chuyển nhượng thông thường gồm: lệ phí công chứng, lệ phí trước bạ sang tên ... nhưng giá trị không đáng kể

trên thực tế hai bên mua bán có thể tự thương lượng về phần thuế và phí phải nộp nhà nước sao cho thuận lợi nhất

- phương thức thanh toán và các bước làm thủ tục chuyển nhượng: hai nội dung này có liên quan mật thiết, thủ tục chuyển nhượng là cơ sở cho quá trình thanh toán

+ thông thường thủ tục chuyển nhượng trải qua các bước chính sau

đặt cọc - công chứng hợp đồng chuyển nhượng (tại công chứng nhà nước theo quy định) - nộp thuế chuyển quyền, sang tên trước bạ (phòng tài nguyên môi trường UBND quận có tài sản toạ lạc). Phương thức thanh toán cũng theo trình tự như vậy tuỳ theo thoả thuận về số tiền giao nhận, hình thức giao nhận ...

(thông thường để đảm bảo cho giao dịch được thuận tiện thì nên tiến hành các bước sau:

- tiến hành đàm phán ký kết hợp đồng và giao nhận tiền đặt cọc

- ngay sau khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng bên bán giao nhà và đầy đủ giấy tờ cần thiết để bên mua tự sang tên trước bạ, đồng thời bên mua giao toàn bộ số tiền còn lại

- trường hợp hai bên cùng chịu thuế hoặc bên bán chưa giao nhà ngay thì bên mua có thể để lại một số tiền để bên bán có trách nhiệm hơn trong việc thực hiện hợp đồng mua bán và sau khi hoàn tất các thủ tục còn lại bên mua sẽ giao đủ số tiền như đã thoả thuận

* các nội dung trong hợp đồng dựa trên sự thoả thuận giữa hai bên giao dịch, thông thường cũng có những điều chỉnh sau khi ký kết hợp đồng và hợp đồng chỉ bị huỷ bỏ khi một trong hai bên không có khả năng thực hiện sau khi đã được gia hạn.

3) Phát sinh tranh chấp: sau đây là một số trường hợp phát sinh tranh chấp thường gặp:

- Bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà... do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó. Xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không.

- Sau khi tiến hành đặt cọc,trong trường hợp một trong hai bên không thực hiện theo đúng điều khoản đã thoả thuận,bên mua sẽ mất nếu không Mua nữa,còn bên Bán sẽ bị phạt số tiền đã cam kết trong giấy đặt cọc.Phương án tối ưu là Thông qua đàm phán trực tiếp,nếu một trong hai bên kiên quyết không chịu ,thì lúc đó Toà án sẽ là nơi đưa ra quyết định cuối cùng.